W jaki sposób rachunek powierniczy chroni osoby kupujące mieszkania od dewelopera?

Rachunek powierniczy to narzędzie, które powstało w celu ochrony będących w trakcie zakupu nieruchomości od dewelopera klientów. Polega ono na tym, że klient nie wpłaca środków na zakup mieszkania bezpośrednio na konto dewelopera, tylko na specjalny rachunek w banku. Pieniądze z rachunku są przekazywane do dewelopera wraz z kończeniem przez niego kolejnych etapów budowy. Na blogu dokładnie opisujemy co to jest rachunek powierniczy, jak skutecznie chroni klientów oraz jakie są rodzaje tego narzędzia.

Co to jest rachunek powierniczy?

Rachunek powierniczy to narzędzie, którego celem jest ochrona klientów decydujących się na zakup tzw. dziury w ziemi, czyli mieszkań na osiedlach, które dopiero powstają. Rachunek powierniczy sprawia, że deweloper, żeby uzyskać kolejne środki na pokrycie kosztów inwestycji i kosztów własnych, musi najpierw zakończyć kolejne etapy budowy. W kolejnych etapach klienci wpłacają kolejne transze za zakup mieszkania. Dzięki temu znacznie zmniejsza się ryzyko, że klient, który wpłacił deweloperowi już jakąś kwotę za zakup nowego mieszkania pozostanie z niczym. Rachunek powierniczy chroni jego środki, a bank, który go prowadzi, pilnuje, żeby nie dochodziło do wypłaty środków firmie deweloperskiej, zanim ta nie przedstawi odpowiedniej dokumentacji o zakończeniu kolejnych etapów inwestycji.

Zasady prowadzenia rachunków powierniczych podlegają przepisom Kodeksu cywilnego oraz ustawy Prawo bankowe. Ich funkcjonowanie wymaga współistnienia trzech podmiotów: klienta, dewelopera i banku. Klient i deweloper są ze sobą powiązani tzw. umową powierniczą, natomiast deweloper i bank są powiązani umową rachunku powierniczego.

Rodzaje rachunków powierniczych

Są dwa podstawowe rodzaje rachunków powierniczych: rachunki otwarte i rachunki zamknięte. W przypadku rachunku otwartego bank wypłaca deweloperowi wpłaty klientów w transzach, w miarę postępu robót. Na każdym etapie deweloper musi przedstawić bankowi dowody, że uzyskane środki są wydawane zgodnie z przedstawionym wcześniej harmonogramem prac. Zgodnie z obowiązującymi przepisami w harmonogramie prac muszą być wzięte pod uwagę przynajmniej 4 etapy prac. Koszt każdego z nich nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% całości. Przed wypłatą każdej kolejnej transzy, bank musi najpierw skontrolować zakończenie danego etapu poprzez sprawdzenie wpisów w dzienniku budowy i potwierdzenie tych danych przez zatrudnionego inspektora budowlanego. Bank na każdym etapie inwestycji ma także wgląd do rachunków bankowych dewelopera.

Nieco inne zasady dotyczą zamkniętych rachunków powierniczych. Są one na pewno bezpieczniejsze dla klientów, ponieważ w tym przypadku firma deweloperska może sięgnąć po zgromadzone na rachunku środki dopiero po ostatecznym zakończeniu budowy i zawarciu aktu notarialnego, który przenosi prawa własności mieszkania na klienta. W tym przypadku nawet jeśli deweloper w trakcie realizacji inwestycji zbankrutował, klienci nie tracą wpłaconych pieniędzy