Co wpływa na cenę mieszkania?

Kupno lokalu mieszkalnego oznacza wybranie przez kupującego najbardziej atrakcyjnej dla niego oferty. Nim jednak do tego dojdzie, klienci pieczołowicie porównują poszczególne oferty, czasem niemal bliźniaczo do siebie podobne. Zaś na koniec najczęściej okazuje się, że o ich ostatecznym wyborze i tak zadecyduje cena mieszkania. Kryterium ekonomiczne jest obecnie podstawowym determinantem zakupu nowych mieszkań w Polsce, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Co wpływa na cenę mieszkania? Dlaczego dwa bardzo podobne do siebie lokale mogą istotnie różnić się ceną? Postaramy się rozwiać wszelkie wątpliwości!

Po pierwsze – lokalizacja

Wpływ na ceny mieszkań

To bez wątpienia czynnik mający najbardziej istotny wpływ na końcową cenę mieszkania. Generalnie – im bliżej centrum miasta – tym drożej, to samo tyczy się tzw. modnych dzielnic – gwarantują wysoką cenę za metr kwadratowy lokalu. Lokalizacja inwestycji potrafi jednak zmienić cenę dwóch identycznych ofert nawet w obrębie jednej dzielnicy; wystarczy, że jedna z nich znajdzie się w zasięgu spaceru do planowanego węzła komunikacyjnego, który ułatwi dojazd do centrum aglomeracji, albo w danej okolicy jest lepsza infrastruktura kulturalno-wypoczynkowa, edukacyjna czy choćby tylko więcej sklepów i punktów usługowych.

Tradycyjnie również mieszkania w obszarze administracyjnym dużej aglomeracji będą droższe, niż lokale na przedmieściach. Na przykład ceny mieszkań w stolicy są o wiele wyższe, niż cena nowych mieszkań pod Warszawą. Przez termin lokalizacji rozumiemy też usytuowanie danego budynku i samego mieszkania: mieszkanie ulokowane przy ruchliwej ulicy jest mniej atrakcyjne, niż takie przy cichej uliczce, ale niedaleko dużego ciągu komunikacyjnego. To samo tyczy się położenia okien – natężenie dochodzącego hałasu będzie zdecydowanie wpływać na cenę lokum tak samo, jak położenie względem stron świata.

Po drugie – budynek

Ważnym czynnikiem kształtującym cenę mieszkania jest sam budynek. Jeśli jest to mieszkanie z rynku wtórnego – ważny jest jego stan techniczny oraz trwałość materiałów z jakich został wykonany. Materiały mają także wpływ na wysokość ceny nowych mieszkań: najbardziej pożądanym z punktu widzenia kupującego materiałem budowlanym budynku są oczywiście tradycyjne cegły, najmniej zaś – prefabrykaty betonowe czyli tzw. wielka płyta. Równie ważne znaczenie mają inne zastosowane technologie: rodzaj oraz grubość ocieplenia elewacji, typ dachu,metoda montażu stropów, rodzaj montowanych okien itp. Elementy te będą wpływały zarówno na wysokość opłat, jak i na ogólne koszty eksploatacyjne całej inwestycji.

Kupujący patrzą także na parametry fizyczne budynku: liczy się jego wysokość i kubatura, a także wszelkie wyposażenie zapewniające późniejszy komfort mieszkania w takim budynku. Najbardziej wartościowe są oczywiście zapewniające intymną atmosferę niewielkie, kameralne wręcz inwestycje, mniej atrakcyjne zaś – wysokie i wielomieszkaniowe budynki. Ważne jest, by sam budynek również posiadał rozmaite udogodnienia: jeśli jest wysoki – musi mieć windę, ponadto dobrze, jeśli są garaże, parking podziemny lub przynajmniej wyodrębnione i przynależące miejsca parkingowe. Cenę lokalu podwyższy monitoring, rolety antywłamaniowe, nadto dobrze zaprojektowana i estetyczna część wspólna inwestycji (klatki, hole, recepcja) oraz zadbana przestrzeń dookoła domu. Tu mile widziana jest zieleń, mała architektura, niewielkie oczko wodne, plac zabaw dla dzieci itp. elementy. Tu też pojawiają się elementy poboczne, ale także mające wpływ na finalną cenę mieszkania – plan zagospodarowania przestrzennego nie powinien zawierać utrudniających w przyszłości życia inwestycji, działka, na której posadowiony jest budynek powinna mieć wyodrębnioną księgę wieczystą, nie mieć obciążonej hipoteki oraz być wolną od roszczeń osób trzecich.

Po trzecie – samo mieszkanie

Na koniec pozostawiamy do rozważenia kwestię samego mieszkania. Poza jego powierzchnią i ilością pokoi, o cenie będzie decydować także rozkład, zakres wykończenia i ogólny standard mieszkania. Rozkład lokalu mieszkalnego decyduje o komforcie życia – pożądane są przestronne i ustawne pokoje, mile widziane są oddzielne i – co ważne – widne kuchnie, dobrze też, jeśli w lokalu nie ma pomieszczeń przechodnich. Komfortu w mieszkaniu dodaje balkon lub taras, cenę może podwyższyć też łatwość jego późniejszego przearanżowania, np. poprzez wyburzenie lub przesunięcie ścianek działowych. Mieszkania deweloperskie mają z założenia niższą cenę od tych wykończonych pod klucz, a sposób wykończenia i jakość zastosowanych materiałów determinują standard, a więc i cenę lokalu.